华夏基金华润有巢REIT(508077)：鹰击长空跃千里 广厦庇荫系万家

投资亮点

首次覆盖华夏基金华润有巢REIT（508077）给予增持评级，对应12 个月预期总回报率为12.4%。理由如下：

(资料图片仅供参考)

区域租房市场供不应求为资产提供扎实基本面支撑：我们估计2020 年上海与松江区租房人口约822 万与87 万（2000 年575 万与13 万），同时供给侧短板明显，全市集中式长租房约60 万套，仅16 万套为市场化运营。加之毗邻松江产业集群，我们判断资产所在区域市场潜在租房需求充裕，且中短期内市场竞争压力较小。

专业市场化运营支持下资产收益增长潜力确定性较强：本单REIT 充分发挥原始权益人的运管能力优势，从前期的户型设计搭配（以30 平米的小户型为主）到后期的租约管理（1 年到1 年半租期）、出租率管控（预留合理空置，多渠道、矩阵式招租）、调涨租金（“一房一价”协商）等，在保障性准许范畴内采用市场化经营模式。相比同赛道REITs，本项目资产收益端具备竞争优势，增长空间较大且更为确定。

中长期平台具备较为优秀的可持续发展能力：有巢租赁为首个发行REITs 的房企系市场化租赁机构，在手重资产项目充足，集中分布在核心城市优质区位，并根据不同租房客群已打造多层次的品牌产品线，同时母公司华润置地为重资产业务拓展提供持续用地支持。我们认为基金平台在中长期具备持续发展、扩容能力，并有望成为首单多城市布局的保租房REIT 产品。

我们与市场的最大不同？原始权益人（兼外部管理人）深耕赛道多年，项目资产在市场化运营模式下租金增长的确定性强，对出租率韧性与后续潜在扩容能力更有信心。

潜在催化剂：二季度至四季度经营业绩稳步提升。

盈利预测与估值

我们预计公司2023 年及2024 年可供分配金额分别为5,176 和5,016 万元，对应现金分派率（较市价）分别为4.0%和3.9%。我们计算基金2023 年末净资产公允价值（NAV）为11.13 亿元（对应每份额NAV 约为2.23 元）。我们预计2023 年末华夏基金华润有巢REIT 每份额合理价格为2.78 元（对应1.25 倍2023 年末NAV），较当前价格2.56 元（截至2022 年5 月19 日）具有8.4%的上行空间，考虑一年维度内潜在股息回报收益约为4.0%，我们预计一年维度总投资回报率有望达12.4%，给予增持评级。

风险

资产运营管理表现不及预期；宏观经济承压导致市场出租率超预期下行；区域市场竞争加剧；租赁住房相关政策变动。